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2022年地产筹资业务还能否做?该如何来做?

2022-01-11 16:33分类:信托 阅读:

 

开发商

伴随开发商信用风险事件的持续暴露,能活下来的民营开发商已为数不多,当下开发商的需要也已经不再是筹资拿地,而是怎么样“续命”:

1. 今年开发商可谓是“裁员”滚滚,保工作成为开发商职员的最重要任务。

2. 大多数房企现在都将回款作为当务之急,亦表示将来也不会大规模拿地,即便拿地也愈加小心地关注项目的价值率,项目准入方面提升城市准入标准。在合作开发的选择方面则尽可能降低摩擦本钱。除此之外,向“管理”要效益的理念越发深入人心,所谓的向管理要效益具体则包括现金流管理、出货管理、舆情管理等的,以此促进和上下游、合作伙伴、顾客等的共生关系。

3. 在开发贷无额度或放款速度受限的状况下,对于开发商而言前筹资金马上到期,当下则期望有资金能置换前筹资金。

4. 对于合作开发类的项目,则期望能有资金可以就其持有项目企业的单边股权提供筹资。

5. 部分开发商已渐渐转向以筹资代建为主的轻资产业务,但对于筹资代建业务而言,短期内可以作为养团队的方法之一,但未必是长久之计。

6. 大多数开发商现在均在重点处置一些商业、办公楼、酒店等重资产,出售、抵押筹资均是能同意的合作方按时。

7. 少部分“地头蛇”开发商尚有喘息空间,仍积极上马新项目,表示在新政传导的风口,慢有慢的好,可以考虑得更周全,把工作做得更扎实。

2021年已经过去,回望2021年,地产金融同行都经历了太多太多。2022年对于地产企业而言,“当地化”现象将愈加明显,聚焦地区、低负债、做品质将成为共识。对于金融机构而言,“属地性”特点也将愈加明显,选择属地范围内的买卖主体或属地项目的投资合作亦将是更多投资机构的选择。除此之外,因资管新规行将结束,回归本源,操作标准化、非标转标业务则是进步的大趋势。

1、地产筹资机构及开发商存活近况

地产筹资业务调整

1. 心态上积极乐观:这一轮爆雷潮下房企完成降杠杆和降负债后,叠加更严格的政府管控手段,其实对地产投资业务来讲有着更好的安全边际,因此地产投资业务的操作逻辑其实已愈加明确。

2. 买卖对手的选择:将来国央企、有实业板块支撑的地产企业、深耕地方的当地龙头房企将成为资金机构重点考虑的合作对象。财务能力、筹资能力、管理能力及商品能力强的主体将成为追逐合作的对象。

3. 投资业务方案调整:譬如对于项目的选择,提升准入城市需要,聚焦以居住属性为主的城市,利率方面不可以光看投资测算报告上的价值等表面数字,将来更要实地踩盘,知道市场、筹资环境、销售环境、竞品状况等等。

4. 投资人的选择上:物色具备抗风险能力的机构型投资人进行合作。

5. 投资方法及商品方面:非标筹资将成为“奢侈品”,通过搭建股权或优先股投资构造等进行项目投资可能是将来愈加常规的投资方法。在银行只能“合理”发放开发贷款、并购贷款的首要条件下,前融业务基本只能在房企交完土地款之后,另外前筹资金也没办法跟银行开发贷并存。除此之外,2022年并购或将成为另一个浪潮。标准化商品、非标转标类业务则是将来重点进步方向。

6. 后续的地产投资中,资金机构的投后管理将不再流于形式,风控的落脚点一定也得回归到项目本身,扎实落实投后管理也将成为共识。

资金机构

当下的资金机构有些在忙于应对“踩雷”,或预防“踩雷”而强化风控;有些则已表示要转型,逃离地产,积极物色产业投资、不好的资产行业的投资机会,或适应政策走向,探索二级市场、北交所“专精特新”的投资机会;但,回头来看,还是地产“香”。有些资金机构则处于迷茫的状况,对于地产业务则表示还要再持续观望。

1. 银行:正在渐渐满足适当的筹资需要。对于银行的传统筹资商品,其中对于适当的按揭贷款放款确有提速;开发贷的发放则需视买卖对手资质状况而异;响应政策的号召,对于优质企业的并购贷业务亦有所松动。除此之外,因受《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范解决工作的指导建议》15号,下称“15号文”)的影响,部分银行分支机构中止了更新贷的发放,并表示与政策导向存在冲突。目前部分银行表示,对于开发类项目,不必太在乎主体,毕竟“大而不倒”是个神话,在项目选择上愈加关注稳健主体的“小而美”的项目。

2. 信托:大多数信托机构均不同程度地“踩雷”,整体处于观望或特别小心的状况。买卖对手方面,感觉国央企最好;业务方面,目前主动管理的地产基本不敢接;ZF平台业务也比较难,担心平台业务违约;通道业务还是可以做一做,保险资金、银行出表、通常企业通道、家族信托与债券类业务由于是标品业务也可以操作。

3. 国企金控平台:踩雷的国企金控平台正在进行风险处置或隔离,并表示后续愈加重视属地的投资,尝试选择参与基础设施类投资。

4. 私募:因地产私募基金备案的中止,大多数专注于地产投资的私募管理人暂时无存续商品,亦有部分地产私募机构收到了属地证件局或金融办需要限时清退无存续商品的基金管理人,因此部分基金管理人现在在通过投资非房主体的方法进行“保壳”操作。自今年9月份地产私募基金商品中止备案后,至于地产私募商品何时放开备案仍是未解之谜。

5. 金交所/金交中心:最近,清理整顿各类买卖场合部际联席会议办公致函 29 个辖内有金筹资产类买卖场合的省级政府办公厅,需要立即组织省级地方金融监管局商人民银行、银保监会、证监会派出机构拓展对辖内金交所的现场检查工作,此次联席会议聚焦金交所非标筹资业务的检查,另外很多“野鸡所”亦是重点清理的对象。现阶段主如果清理整顿,明年业务的拓展还需要看监管的具体建议,在过渡期间则重点操作诸如处置国有金融机构产权、不好的资产买卖、债权资产、股权出售、金筹资产收益权出售等本源业务。

6. 股交所/股交中心:在政策支持的范围内,积极挖掘专精特新培育板四板挂牌业务。“机构资金%2B股交所可转债通道+非房主体可转债商品”筹资模式,现在仅有少部分股交所仍在操作。

7.保理:部分保理公司处于弱化保理公司本身风险的考量,正在物色地方城投作为主体来授信或担保的合作;或者以国央企建筑企业作为筹资主体,建筑单位对业主方的应收工程款作为底层资产,并由建筑单位签署回购协议。作为ABS、ABN的资产服务机构,探索与银行理财子资金的合作机会。

8. AMC:回归本源,操作不好的类项目的并购筹资,对于相对成熟的城市更新项目筹资业务的合作,则需要项目本身或筹资主体带有不好的的属性和理由。

9. 民间资金:踩雷的在积极维权;或选择休养生息,另辟赛道;或因高额本钱没办法物色适合的项目。

10. 外资:对于国内的形势表示没办法判断,由于爆雷还在持续,市场还未触底,现在还未到抄底的时刻,当下先持续观望。除此之外,少量的外资机构在尝试回收物流类资产及有现金流支撑的资产,但落地困难程度非常大。

2、市场出清与行业信用基本面的渐渐修复

将来地产金融监管政策走向

1. 信用风险事件均系个案,监管部门现在的重点是“保交楼、保民生”。市场常见觉得,将来的政策调控仍将以“房住不炒”为总基调,以“加快进步长租房市场,推进保障性住房建设”、“维护房产业健康进步和良性循环,维护住房消费者的合法权益”为主要政策方向,房企将逐步进入“稳健进步”阶段。

2. 房产行业的筹资走向在于监管层需要的“合理”二字。对“合理”两个字的理解,容易来讲,房企土地保证金的筹资、土地款的筹资一定是不合理且不合规的,大多数城市的招拍挂文件中也都有明令禁止;房企将来想通过各种方法达成“一鱼多吃”也一定是行不通。于地产投资业务而言,“房产业健康进步和良性循环”的核心要义其实就是地产项目本身可以达成资金和商品的闭环,譬如开发商和地产投资机构的资金输入归口于目的项目,收益出处亦取自于项目,也即破除开发商的资金抽调和杠杆操作空间。金融端需支持房产企业合理正常筹资,譬如银行端需合理发放房产开发贷款、并购贷款。以优质企业作为信用中介,向供给端注入流动性。

市场底

2022年首季系USD债还债高峰、非标筹资集中到期,届时房企的运势将基本定性,特别是高杠杆、高负债的房企将迎来最后的劫数,经市场的收并购、债务重组后,洗牌的结果也将在2022年上半年初步出炉,随着着部分安全边际明显不足的房企渐渐出清,大概到2022-2023年,行业信用基本面或将渐渐获得修复。

3、将来地产金融监管政策走向及地产筹资业务调整

政策底

伴随2021年9月份后政策持续纠偏,现在政策底已现。最近一些领导在公开场所的讲话亦第三重申房产是支柱产业、是国民经济的要紧组成部分,对于经济金融稳定和风险防范具备要紧的系统性影响。

外债方面,虽然2021年十月26日召开的部分重点行业企业外债座谈会传递了“将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需要”的信号,但市场却不买单,据大家财富中心的不完全统计,11月仅有港龙在境外发行了1.58亿364天USD债,利率为13.5%;12月,绿地发行了3.5亿USD8个月高级无抵押票据,利率为7.947%;绿城发行了1.5亿USD3年期高级票据,利率为5.95%,市场惨淡。

11月、12月国央企及部分优质民企公开市场发债有所回暖,11月房产ABS审核也有所加快。针对刚需的按揭贷款放款现在亦有所加速,部分银行的利率有所降低。最近“优先支持符合房产调控政策的企业注册债务筹资工具用于并购项目或已售在建项目建设;鼓励银行业金融机构做好重点房产企业风险处置项目并购的金融支持和服务”的政策释放了并购贷筹资松动的信号。市场也有看法表示,在政策纠偏对需要端没办法立竿见影的状况下,以优质企业作为信用中介,渐渐向供给端注入流动性。

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